Земельные участки

Порядок формирования и предоставления земельного участка инвестору, определенному решением Президента Республики Беларусь либо программой, утвержденной Президентом Республики Беларусь или Советом Министров Республики Беларусь для строительства объекта придорожного сервиса без проведения аукциона

Порядок формирования и предоставления земельного участка для размещения объекта придорожного сервиса, строительство которого предусмотрело решением Президента Республики Беларусь либо программой, утвержденной Президентом Республики Беларусь или Советом Министров Республики Беларусь в случае проведения аукциона (инвестор не определен)

Порядок формирования и предоставления земельного участка для строительства объекта придорожного сервиса в случае проведения аукциона по инициативе местного исполнительного комитета

О мерах по защите имущественных прав собственников и иных лиц в связи с изъятием  земельных участков для государственных нужд и сносом расположенных на них объектов недвижимого имущества

В целях совершенствования правового регулирования в области защиты имущественных прав собственников и иных лиц в связи с изъятием у них земельных участков для государственных нужд и сносом расположенных на них жилых домов, квартир в блокированных или многоквартирных жилых домах, строений, сооружений и насаждений при них, принадлежащих на праве собственности гражданам или организациям (далее – объекты недвижимого имущества) Главой государства был подписан Указ № 58  ”О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд“, вступивший в силу  с 1 мая 2009 г.

 Данным Указом установлено, что при  необходимости изъятия земельного участка для государственных нужд, на котором расположены объекты недвижимого имущества местным исполнительным комитетом должно быть принято решение о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд, в котором должны быть указаны основания изъятия, варианты реализации прав собственников объектов недвижимого имущества, подлежащих сносу, и другое.

 Местный исполнительный комитет в соответствии с нормами Указа обязан предложить собственникам подлежащих сносу объектов недвижимого имущества при изъятии у них земельных участков следующие варианты реализации их прав:

• получение в собственность квартиры типовых потребительских качеств, а также в случае, если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу жилого дома или квартиры, строений, сооружений и насаждений при них (долей в праве собственности на соответствующее недвижимое имущество), – денежной компенсации в размере данной разницы;

• получение денежной компенсации за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них (за прекращение права в общей собственности) в размере их рыночной стоимости, но не меньше, чем затраты, необходимые для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений.

При наличии объективной возможности, в том числе подтвержденной генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством, местный исполнительный комитет обязан предложить собственникам объектов недвижимого имущества дополнительно к вышеназванным правам реализацию одного из его прав на:

• строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем (долей в праве собственности на соответствующее имущество), равноценных по благоустройству и общей площади сносимым;

• перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем.

При этом, собственником по его выбору может быть реализован только один предлагаемых местным исполнительным комитетом вариантов реализации прав. Снос объектов недвижимого имущества может быть осуществлен только после государственной регистрации права собственности гражданина на объект недвижимого имущества, предоставленный ему вместо подлежащего сносу, либо получения этим гражданином денежной компенсации за сносимые объекты недвижимого имущества.

Граждане освобождаются от уплаты государственной пошлины при рассмотрении судами и органами прокуратуры вопросов, связанных с защитой прав собственности либо иных вещных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд и сносе объектов недвижимого имущества.

Кадастровая оценка земель, земельных участков по виду функционального использования земель

”Производственная зона“ 

В период с января 2022 года по апрель 2023 года Национальным кадастровым агентством Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь была проведена кадастровая оценка земель, земельных участков по виду функционального использования земель ”производственная зона“ (далее – кадастровая оценка) по состоянию на дату кадастровой оценки 01.07.2022 всей территории Республики Беларусь. 

В регистр стоимости земель, земельных участков государственного земельного кадастра (далее – регистр стоимости) (www.vl.nca.by) были внесены следующие результаты кадастровой оценки: 

№ п/п	Оцениваемые земли	Дата внесения в регистр стоимости	Номер записи в регистре стоимости
1	г. Сенно	14.06.2023	6144
2	г.п. Богушевск	14.06.2023	6145
3	сельские населенные пункты	14.06.2023	6147
4	земли, расположенные за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов	14.06.2023	6146

 Основание: Инструкция о порядке ведения регистра стоимости земельных участков государственного земельного кадастра и выдачи информации из него, утвержденная постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 03.06.2010 № 37; решение Сенненского районного исполнительного комитета от 19.05.2023 № 497 ”Об установлении результатов кадастровой оценки земель, земельных участков Сенненского района Витебской области “. 

С решением(ями) можно ознакомиться на Национальном правовом Интернет-портале Республики Беларусь www.pravo.by. 

После внесения результатов кадастровой оценки в регистр стоимости они могут использоваться для целей, определенных законодательством, в том числе для определения налоговой базы земельного налога. Ознакомиться с результатами кадастровой оценки можно на сайте www.vl.nca.by. 

В соответствии с Налоговым кодексом Республики Беларусь налоговая база земельного налога определяется в белорусских рублях на 1 января календарного года, за который производится исчисление налога. Таким образом, налоговая инспекция для исчисления земельного налога в 2024 году будет использовать сведения, внесенные в регистр стоимости до 1 января 2024 года.

Напоминаем, что также кадастровая стоимость земель, земельных участков используется в целях:

• определения размера платы за право заключения договоров аренды;

• установления начальных цен на аукционах;

• передачи земельных участков в частную собственность граждан Республики Беларусь и негосударственных юридических лиц Республики Беларусь;

• определения стоимости земельного участка, передаваемого в ипотеку;

• определения стоимости земельных участков, находящихся в частной собственности, при совершении сделок по их возмездному отчуждению;

• выкупа у граждан земельных участков при изъятии их для государственных нужд или предоставления взамен равноценных земельных участков;

• оценки недвижимого имущества (определения стоимости местоположения объекта недвижимости);

• определения размера денежной компенсации наследникам при принятии по наследству земельного участка, находившегося на праве частной собственности у наследодателя.

Как можно оспорить кадастровую стоимость?

При несогласии землевладельца, землепользователя, арендатора, собственника земельного участка (далее – землепользователь) с кадастровой стоимостью предоставленного ему земельного участка он может обратиться в местный исполнительный комитет с заявлением об обжаловании кадастровой стоимости земельного участка в течение шестимесяцев сдаты внесениярезультатов кадастровой оценки в регистр стоимости. Обжалование результатов кадастровой оценки регулируется п. 17
ТКП 52.2.07-2018 ”Оценка стоимости земельных участков“. 

К заявлению об обжаловании кадастровой стоимости земельного участка прилагаются заключение и отчет об оценке рыночной стоимости в текущем использовании земельного участка, подготовленные в рамках независимой (индивидуальной) оценки в соответствии с требованиями законодательства (Указ Президента Республики Беларусь № 615 от 13 октября 2006 года ”Об оценочной деятельности в Республике Беларусь“). 

Независимая оценка рыночной стоимости в текущем использовании земельного участка проводится в ценах на дату проведения кадастровой оценки за счет средств землепользователя, подавшего заявление об обжаловании кадастровой стоимости земельного участка. Независимая оценка рыночной стоимости в текущем использовании земельного участка проводится в предположении, что оцениваемый земельный участок находится на праве частной собственности без учета имущественных прав и ограничений (обременений) прав на него, зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. 

В случае, если рыночная стоимость в текущем использовании земельного участка отличается на 15 и более процентов для земельных участков, расположенных в городе Минске и областных центрах, и на 20 и более процентов для земельных участков, расположенных в других населенных пунктах и за их пределами от его кадастровой стоимости, в качестве кадастровой стоимости принимается рыночная стоимость в текущем использовании земельного участка, которая утверждается решением соответствующего местного исполнительного комитета и в установленном порядке вносится в регистр стоимости. В иных случаях кадастровая стоимость земельного участка не пересматривается.

Право на земельный участок у инвестора возникает с момента государственной регистрации возникновения этого права и получения соответствующего свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации, выдаваемого организацией по государственной регистрации.

Инвесторы в соответствии с целями и условиями отвода земельных участков имеют право:

• самостоятельно осуществлять использование земельного участка;
• использовать в установленном законодательством порядке для целей, не связанных с извлечением дохода, имеющиеся на земельном участке водные объекты, общераспространенные полезные ископаемые, в том числе торф, а также полезные свойства земель;
• возводить в установленном законодательством порядке капитальные строения (здания, сооружения);
• на возмещение убытков, причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, сносом расположенных на них объектов недвижимого имущества, а также ограничением (обременением) прав на земельные участки, в том числе установлением земельного сервитута;
• добровольно отказаться от земельного участка;
• требовать установления или прекращения земельного сервитута.
• Инвесторы, являющиеся арендаторами земельных участков, за право заключения договоров аренды которых взималась плата, вправе, если иное не установлено законодательными актами:
• предоставлять арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды;
• передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка другому лицу;
• использовать право аренды земельного участка в качестве предмета залога в пределах срока договора аренды.

Инвесторы обязаны:

• использовать предоставленные земельные участки, а также расположенные на них строения в соответствии с целевым назначением и условиями отвода земельных участков;
• осуществлять мероприятия по охране земель;
• своевременно вносить плату за пользование земельными участками;
• осуществлять благоустройство земельных участков;
• соблюдать установленные законодательными актами сроки занятия земельных участков, в том числе строительства на них капитальных строений (зданий, сооружений), а также иные условия отвода земельных участков;
• не нарушать права иных землепользователей;
• возвратить предоставленные им во временное пользование или аренду земельные участки по истечении срока, на который они предоставлялись, либо своевременно обратиться за его продлением;
• соблюдать установленные ограничения (обременения) прав на земельный участок, в том числе условия земельного сервитута.

В целях установления дополнительных гарантий защиты прав инвесторов – арендаторов законодательством предусмотрено, что срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока их строительства и (или) эксплуатации. Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок. Срок аренды земельного участка не должен превышать девяноста девяти лет.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипотеки, а право аренды земельных участков, за право заключения договоров аренды которых взималась плата – предметом залога только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности и предоставленные для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), могут являться предметом ипотеки только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями) или незавершенными законсервированными капитальными строениями, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

При этом земельный участок, на который установлена ипотека, остается в собственности залогодателя, а арендатор (залогодатель), право аренды на земельный участок которого является предметом залога, продолжает осуществлять использование земельного участка.
Залогодержателями земельных участков и права аренды земельных участков могут быть только банки, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь. В настоящее время Указом Президента Республики Беларусь от 7 декабря 1999 г. №718, в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 13 июня 2008 г. №330, утвержден следующий перечень банков, которые могут быть залогополучателями земельных участков, находящихся в собственности физических и юридических лиц, при выдаче кредитов этим лицам:

• открытое акционерное общество «Сберегательный банк «Беларусбанк»;
• открытое акционерное общество «Белагропромбанк»;
• открытое акционерное общество «Белпромстройбанк»;
• открытое акционерное общество «Белорусский банк развития и реконструкции «Белинвестбанк»;
• «Приорбанк» открытое акционерное общество;
• открытое акционерное общество «Белвнешэкономбанк»;
• открытое акционерное общество «Паритетбанк»;
• закрытое акционерное общество Банк ВТБ (Беларусь);
• закрытое акционерное общество «Банк международной торговли и инвестиций»;
• совместное белорусско-российское открытое акционерное общество «Белгазпромбанк»;
• открытое акционерное общество «Белорусский народный банк»;
• открытое акционерное общество «Технобанк»;
• открытое акционерное общество «Банк Москва-Минск»;
• закрытое акционерное общество «Акционерный коммерческий Банк «Белросбанк»;
• закрытое акционерное общество «Минский транзитный банк»;
• закрытое акционерное общество «Трастбанк»;
• закрытое акционерное общество «БТА Банк»;
• закрытое акционерное общество «Акционерный банк реконверсии и развития».

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства судебный исполнитель в отношении земельного участка, на который обращено взыскание по решению суда, либо банк-залогодержатель от имени залогодателя имеют право произвести отчуждение земельного участка или права аренды земельного участка в порядке, установленном законодательством, и из вырученной суммы удовлетворить претензии банка-залогодержателя к залогодателю.

Реализация земельного участка, являющегося предметом ипотеки, осуществляется в форме открытого аукциона, начальная цена предмета которого устанавливается в размере стоимости земельного участка, определенной решением суда или нотариально удостоверенным соглашением между залогодержателем путем обращения взыскания на этот земельный участок, и не может быть ниже его кадастровой стоимости на дату заключения договора об ипотеке.

По вопросу последствий изъятия предмета залога необходимо отметить, что если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных нужд, реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, право залога распространяется на предоставленное взамен имущество либо соответственно залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства (ст. 335 ГК).

Право частной собственности на земельные участки прекращается по решению соответствующего местного исполнительного комитета в соответствии с его компетенцией либо по постановлению суда:

• при отчуждении земельного участка лицам, которые не могут являться собственниками земельных участков;
• при добровольной передаче земельных участков в государственную собственность;
• при изъятии земельного участка для государственных нужд;
• при ликвидации негосударственного юридического лица Республики Беларусь;
• Право частной собственности на земельный участок прекращается также при принудительном изъятии земельного участка по постановлению суда:
• при неуплате земельного налога по истечении двух налоговых периодов;
• при использовании земельного участка не по целевому назначению;
• если негосударственное юридическое лицо Республики Беларусь в течение шести месяцев со дня получения свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него не приступили к занятию данного участка;
• при неосуществлении мероприятий по охране земель;
• при конфискации земельного участка.

В частности, если инвестор в течение шести месяцев (в иной срок, определенный в договоре на реализацию права проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений), решении местного исполнительного комитета о предоставлении земельного участка) со дня получения свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него не приступили к занятию данного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления (не начали строительство, иное освоение земельного участка), местный исполнительный комитет в соответствии с его компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков не позднее одного месяца со дня истечения указанного срока направляет инвестору предписание о необходимости занятия данного участка (начала строительства, иного освоения земельного участка) в соответствии с целью и условиями его предоставления. Срок, указанный в предписании, не может превышать одного месяца.

В случае, если инвестор по истечении срока, указанного в предписании, не начинает строительство, иное освоение земельного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления, местный исполнительный комитет в соответствии с его компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков:

• подает в суд заявление о прекращении права частной собственности на земельный участок и после вступления решения суда в законную силу о прекращении такого права и государственной регистрации прекращения права частной собственности на земельный участок у инвестора решает вопрос о дальнейшем использовании этого участка;
• принимает решение о расторжении договора аренды земельного участка, если право расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке предусмотрено данным договором, содержащее условия дальнейшего его использования и обязательное для исполнения предписание организации по государственной регистрации осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка у инвестора, и после государственной регистрации прекращения этого права решает вопрос о дальнейшем использовании такого участка либо подает в суд заявление о расторжении договора аренды земельного участка и после вступления решения суда в законную силу о расторжении такого договора и государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка у этих лиц решает вопрос о его дальнейшем использовании.

Организация по государственной регистрации осуществляет в соответствии с частью пятой настоящего пункта государственную регистрацию прекращения права на земельный участок у инвестора в течение семи рабочих дней со дня получения предписания местного исполнительного комитета, копии решения суда, направленной местным исполнительным комитетом.

Такая государственная регистрация осуществляется за счет средств соответствующего местного бюджета.

При невыполнении в течение двух месяцев со дня принятия решения о предоставлении земельного участка инвестором предусмотренных в данном решении требований по осуществлению в течение этого срока государственной регистрации земельного участка, прав, ограничений (обременений) прав на него решение о предоставлении земельного участка может быть отменено местным исполнительным комитетом, принявшим это решение.

Об отмене указанного решения местный исполнительный комитет не позднее трех рабочих дней уведомляет организацию по государственной регистрации.

Постановление суда о принудительном изъятии земельного участка за нарушение законодательства об охране и использовании земель принимается на основании материалов, свидетельствующих, что после получения письменного предписания от государственного органа (должностного лица), осуществляющего государственный контроль за использованием и охраной земель, собственник земельного участка не принял меры к устранению в установленный срок допущенных нарушений законодательства об охране и использовании земель.

Право аренды (субаренды) земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством или договором аренды. Право аренды (субаренды) земельного участка прекращается также в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, совершения арендатором (субарендатором) сделок.
Прекращение права аренды земельного участка влечет за собой прекращение права субаренды этого земельного участка, если иное не установлено договором аренды.

Законодательными актами могут быть предусмотрены и иные случаи прекращения прав на земельный участок.

Государство законодательно гарантирует защиту прав инвесторов – землепользователей (собственников, пользователей, владельцев, арендаторов) при изъятии у них земельных участков и сносе расположенных на них объектов недвижимости.

Используемые в установленном порядке земельные участки могут быть изъяты только для государственных нужд. Так, в соответствии с пунктом 8 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. №667 ”Об изъятии и предоставлении земельных участков“, вступившим в силу с 1 января 2008 года, при использовании земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных нужд право частной собственности на этот участок может быть прекращено с одновременным выкупом такого участка по кадастровой стоимости на момент выкупа в порядке, установленном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. №462, с возмещением убытков собственнику и передачей земельного участка в собственность Республики Беларусь.

Порядок возмещения убытков, их размеры определяются организациями в соответствии с указанным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. №462.

При изъятии земельного участка, предоставленного в аренду, если за право заключения договора аренды взималась плата, арендатору возмещаются убытки из местного бюджета соответствующей административно-территориальной единицы, в который поступила плата за право заключения договора аренды земельного участка.

В случаях когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законодательными актами порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (ст. 282 ГК), либо в виде санкций за совершенное преступление или иное правонарушение (ст. 244 ГК), залог в отношении этого имущества прекращается. В этих случаях залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства (ст. 335 ГК).

В случае изъятия у залогодателя для государственных или общественных нужд обремененного ипотекой земельного участка и предоставления ему в частную собственность другого земельного участка одновременно с государственной регистрацией создания этого участка и возникновения права частной собственности на него с согласия банка, выдавшего кредит, заключается новый договор об ипотеке либо вносятся изменения в действующий и осуществляется государственная регистрация права залога на данный земельный участок.

Все споры, связанные с изъятием земельных участков и возмещением землепользователям убытков, разрешаются судом.